La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una persona arricchisce l’altra, disponendo a suo favore di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. Poiché una volta conclusa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti, per la donazione è essenziale è la forma del contratto: deve essere conclusa sotto il controllo del notaio per atto pubblico alla presenza di due testimoni. È opportuno quindi farsi consigliare dal notaio che potrà indicare le soluzioni giuridiche più adatte ad evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati.

Proprio con riferimento ai rapporti tra la donazione e la futura successione del donante, occorre sapere che la donazione è un atto “a rischio”, che può pregiudicare la successiva circolazione dei beni donati o l’ottenimento di un finanziamento garantito dal bene donato.

La legge, infatti, tutela alcune categorie di familiari (legittimari), riservando agli stessi una quota di eredità (legittima) anche contro una volontà del defunto espressa in una donazione. Questi soggetti sono i discendenti (figli e nipoti), gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) e il coniuge: se le donazioni, pur sempre valide ed efficaci, al momento della morte del donante dovessero risultare, dopo calcoli molto complicati, lesive dei diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci (azione di riduzione).

La tutela del legittimario, inoltre, può coinvolgere anche terzi che abbiano acquistato diritti dal donatario (comprese le banche che per la concessione di un mutuo abbiano ricevuto in garanzia un immobile oggetto di donazione). Infatti, qualora il donatario non abbia beni sufficienti per soddisfare le eventuali pretese del legittimario, si potrà chiedere la restituzione del bene all’acquirente stesso (azione di restituzione), il quale avrà la facoltà di liberarsi con il versamento di una somma corrispondente.

È bene precisare che i legittimari non possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche prestando il loro assenso alla donazione; solo quando il donante sarà morto, potranno prestare acquiescenza alla donazione compiuta.

     Patti di famiglia

     Le guide per il cittadino – donazioni consapevoli

     Le guide per il cittadino – Successioni tutelate

Per regolare i loro rapporti patrimoniali i coniugi possono scegliere fra varie opzioni. Il regime patrimoniale legale dei coniugi, in mancanza di scelta e quindi di diversa convenzione, è costituito dalla comunione legale; i coniugi possono stipulare apposita convenzione matrimoniale per scegliere un regime diverso, come ad esempio la separazione dei beni.

Altre regole particolari sono previste per il fondo patrimoniale, con il quale ciascuno o ambedue i coniugi o un terzo possono destinare alcuni beni a far fronte ai bisogni della famiglia.

È importante confrontarsi con il proprio notaio di fiducia: egli infatti ha una conoscenza specifica della materia ed è in grado di consigliare ed informare specificamente sui vantaggi e svantaggi di ciascun regime patrimoniale.

La comunione legale è il regime patrimoniale della famiglia in forza del quale i beni acquistati durante il matrimonio sono comuni a entrambi i coniugi, anche se è intervenuto solo uno all’atto di acquisto. Per disporre dei beni comuni occorre sempre il consenso di entrambi.

La separazione dei beni è il regime patrimoniale della famiglia in virtù del quale ciascun coniuge conserva la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio.

La separazione dei beni non ha nulla a che vedere con la separazione personale consensuale o giudiziale e non incide in alcuno modo su i diritti (anche ereditari) del coniuge.

Oltre a scegliere tra comunione legale o separazione dei beni, i coniugi possono anche scegliere se costituire un fondo patrimoniale. Il fondo patrimoniale è un particolare tipo di convenzione attraverso la quale determinati beni possono essere destinati a far fronte ai bisogni della famiglia: ciò significa che il fondo patrimoniale è un patrimonio destinato ad uno specifico scopo.

     Guida – Convivenza

     Guida – Affiliazione

     Guida – Matrimonio

Nelle pratiche di mutuo è centrale il ruolo del notaio. Il suo intervento è previsto dalla legge in quanto l’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari.

Il notaio, oltre a controllare la validità del contratto e ad assumersi verso la banca la responsabilità circa la proprietà e la libertà ipotecaria dell’immobile concesso in garanzia, verifica l’esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente, impedisce le frodi a danno della banca e dei clienti e con la sua esperienza e preparazione può consigliare il mutuatario suggerendo le soluzioni più adatte, eliminando le clausole che possono ingenerare uno squilibrio contrattuale.

Il tasso degli interessi è indicato in termini percentuali, può essere:

• Fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo. Chi sceglie avrà rate costanti che non subiranno modifiche e variazioni;

• Variabile, quando è determinato con riferimento a parametri di indicizzazione mutevoli che vengono determinati con criteri di obiettività e certezza, come ad esempio l’Euribor (quotazione media di tassi variabili rilevabili con criteri di obiettività sul mercato finanziario della U.E.) o il tasso BCE (fissato dalla Banca Centrale Europea). Chi lo sceglie sarà esposto alle variazioni di mercato del tasso di riferimento. Se la scelta effettuata sarà redditizia e comporterà un risparmio di costi, potrà essere definito solamente a posteriori in base all’effettivo andamento avuto dai parametri di indicizzazione;

• Misto in cui, a scelta del mutuatario, anche più volte durante il contratto, il tasso di interesse può variare da fisso a variabile o viceversa. Alcune tipologie di mutuo a tasso variabile prevedono un tetto di interesse massimo che non potrà essere superato, oppure un tasso minimo sotto il quale l’interesse applicabile non potrà mai scendere.

Il tasso di mora, generalmente superiore a quello ordinario, viene applicato in caso di mancato o ritardato pagamento di una rata, per il quale il debitore può essere dichiarato moroso e tenuto quindi a pagare anche gli interessi di mora. Si applica alle rate impagate, composte da capitale ed interessi; i contratti di mutuo di norma prevedono espressamente il divieto del cosiddetto anatocismo, cioè del maturare di interessi su interessi.

Per legge i tassi di interesse applicati ai contratti di mutuo non possono superare soglie massime di valore stabilite dalla legge, così il mutuatario ha la garanzia che i tassi praticati non siano usurari.

Nella scelta di un mutuo bisogna prestare particolare attenzione ad una serie di aspetti, a partire dalla durata del mutuo, cioè del tempo concesso per restituire il capitale ottenuto in prestito e i relativi interessi. La durata del mutuo si evince dal piano di ammortamento, cioè il piano dettagliato di rimborso del mutuo calcolato rata per rata I piani di ammortamento più lunghi, che consentono di avere singole rate di importo minore, corrispondono anche ad un più elevato importo di interessi versati alla banca a compensazione del maggior rischio a proprio carico.

Nella scelta della durata del mutuo si deve pertanto valutare principalmente la propria capacità di adempimento, potendo e dovendo sempre programmare con prudenza i propri investimenti, in base alle proprie esigenze e alle proprie capacità economiche attuali e preventivabili per il futuro.

Il piano d’ammortamento più diffuso è quello “alla francese”, che prevede il rimborso degli interessi con metodo scalare: si inizia pagando rate di mutuo composte principalmente da interessi ed in minima parte da quote di capitale, mentre nella seconda parte le rate sono composte da una maggior quota di capitale e da una minor quota di interessi.

Qualora si scelga un mutuo a tasso fisso, il piano di ammortamento non potrà variare durante la durata del finanziamento, mentre nel caso di mutuo a tasso variabile il relativo piano di ammortamento potrà subire tutte le variazioni dovute all’oscillazione del tasso di interesse.

Il mutuo contratto con una banca per una durata superiore ai 18 mesi, può essere soggetto ad agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette. Vediamo quali:

• nel caso di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa qualificabile come “prima casa”, è possibile usufruire di un regime di imposta sostitutiva agevolato pari allo 0,25% sull’importo del mutuo, anziché pagare le ordinarie imposte di bollo, registro ed ipotecaria. Inoltre il mutuo, per la prima casa di abitazione consente, di detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni stabilite dalla legge;

• se si tratta di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa non qualificabile come “prima casa” le parti, al contratto si applica un’imposta sostitutiva nella misura del 2% sull’importo del mutuo.

In entrambi i casi, la banca funge da sostituto d’imposta e trattiene direttamente la somma dovuta all’erario, provvedendo poi a versarla a quest’ultimo.

L’Agenzia delle Entrate, anche a seguito del decisivo intervento del Consiglio Nazionale del Notariato – volto a tutelare i diritti dei cittadini – ha chiaramente affermato che la presenza nei contratti di finanziamento a medio e lungo termine di clausole che consentano espressamente di risolvere anticipatamente il rapporto estinguendo il debito anche prima che decorra la durata minima stabilita dalla legge (diciotto mesi) non determina l’incompatibilità di tali contratti con il regime tributario agevolato.

     Mutuo informato

Nel momento in cui si decide di costituire una società, è necessario capire prima, anche con l’aiuto del notaio, quale tipo di società risponde meglio alle proprie esigenze, sia sotto il profilo organizzativo, sia delle responsabilità e degli scopi da raggiungere.

Si distinguono le società di persone e le società di capitali.

Le società di persone non hanno personalità giuridica: delle obbligazioni della società rispondono anche i soci; quindi i debiti della società li pagano anche i soci (con alcune eccezioni previste dalla legge). Esistono:

• la società semplice (S.s.);
• la società in nome collettivo (S.n.c.);
• la società in accomandita semplice (S.a.s.).

Le società di capitali hanno personalità giuridica: delle obbligazioni della società risponde solo la società, non i soci. I debiti della società li paga solo la società, non i soci (con alcune eccezioni previste dalla legge). Esistono:

• le società per azioni (S.p.A.);
• le società in accomandita per azioni (S.a.p.a.);
• le società a responsabilità limitata (S.r.l.);
• le società a responsabilità limitata semplificata (S.r.ls.).

Anche le società cooperative hanno personalità giuridica: delle obbligazioni della società risponde solo la società, non i soci. i debiti della società li paga solo la società, non i soci (con alcune eccezioni previste dalla legge).

Le società di capitali possono svolgere, attraverso la costituzione di consorzi, anche attività consortile che consiste nella organizzazione comune per la disciplina e lo svolgimento di determinate fasi delle rispettive imprese.

La personalità giuridica si acquista con l’iscrizione da parte del notaio dell’atto pubblico costitutivo della società presso il Registro delle Imprese.

Le società di persone sono:

• le società semplici (S.s.)
• le società in nome collettivo (S.n.c.)
• le società in accomandita semplice (S.a.s.).

Si tratta di società che non hanno personalità giuridica ed hanno un’autonomia patrimoniale imperfetta, pertanto è prevista per i soci la responsabilità illimitata (oltre alla società, anche il socio risponde per le obbligazioni della società, dei debiti della società; risponde con tutto il suo patrimonio, con tutti i suoi beni, presenti e futuri ) e solidale (il creditore della società può, a sua scelta, rivolgersi ad uno qualsiasi dei soci illimitatamente responsabili e pretendere anche da lui solo l’adempimento dell’intera obbligazione) rispetto alle obbligazioni assunte dalla società, tranne per alcune eccezioni disciplinate dalla legge.

In generale, nelle società di persone ciascun socio:

• ha il potere di amministrare la società (salve le eccezioni previste dalla legge);
• non può trasferire la propria quota di partecipazione alla società senza il consenso degli altri soci, sia per atto tra vivi sia a causa di morte. In caso di successione gli eredi non hanno diritto di entrare a fare parte della società, ma hanno solo un diritto di credito pari al valore effettivo della quota societaria caduta in successione. (Perché possano entrare in società occorre il consenso dei soci della società, oltre naturalmente al consenso degli eredi stessi, a parte il caso della quota del socio accomandante). Sono ritenute legittime clausole di libera trasferibilità della quota per atto tra vivi, così come sono legittime clausole che regolamentino diversamente il trasferimento della quota in caso di successione: il notaio con la sua consulenza può aiutare ad elaborarle, nel rispetto della legge, in modo tale che possano effettivamente operare nel momento di necessità.

Le società di capitali sono:

• la S.p.a. (società per azioni);
• la S.a.p.a. (società in accomandita per azioni);
• la S.r.l. (società a responsabilità limitata);
• la S.r.l.s. (società a responsabilità limitata semplificata).

Si tratta di organizzazioni di persone e mezzi per l’esercizio in comune di un’attività produttiva, dotate di piena autonomia patrimoniale: quindi, soltanto la società con il suo patrimonio risponde delle obbligazioni sociali. Il socio, pertanto, ha una responsabilità limitata al capitale conferito, non assumendo alcuna responsabilità personale, neanche sussidiaria, per le obbligazioni sociali (tranne i casi previsti dalla legge).

Il sistema delle società di capitali è stato profondamente riformato con l’obiettivo di accrescerne la competitività sui mercati interni ed internazionali. Per questo il centro della vita della società è stato spostato sull’autonomia privata, in particolare nella redazione dell’atto costitutivo e dello statuto, che ne regolano oltre che la nascita, anche lo svolgimento della sua futura attività.

Il socio non ha potere diretto di amministrazione e controllo della società, ma può esprimere il suo voto in assemblea e concorrere alla nomina degli amministratori e dei sindaci. Ciò non gli impedisce di essere nominato amministratore, assumendone la relativa responsabilità.

La società di capitali funziona attraverso la presenza di tre organi: l’assemblea, con una competenza limitata alle decisioni di maggior rilievo per l’ente, gli amministratori, a cui è demandata la gestione della società e l’attuazione dell’oggetto sociale, ed i sindaci, organo di controllo e di vigilanza sull’attività degli amministratori

     Abitare e fare impresa in Italia

Il Trust è un negozio giuridico di affidamento fiduciario, regolato da un diritto diverso dal diritto italiano, riconoscibile in Italia in forza della Convenzione de L’Aja sulla legge applicabile e sul riconoscimento dei Trust, del 1 luglio 1985, entrata in vigore in Italia dal 1 gennaio 1992.

Per mezzo di tale negozio un soggetto (persona fisica o giuridica o ente), il disponente, trasferisce (ovvero affida) ad un altro soggetto, il trustee, la proprietà di tutti o parte dei propri beni (immobili, quote sociali, titoli, denaro, opere d’arte, altri beni) o diritti, nel fondo in trust, affinchè li amministri, li gestisca e ne disponga con le modalità e finalità indicate dal disponente nell’atto istitutivo di trust e nelle indicazioni successive, a favore di uno o più soggetti (identificati o identificabili), i beneficiari, ovvero per il raggiungimento di uno scopo.

Il trust è il soggetto che si obbliga ad attuare il programma e le finalità espresse dal disponente nell’atto istitutivo di trust. Per la riuscita della realizzazione del programma è necessario attribuire piena autonomia al trust mediante la segregazione (separazione) delle posizioni giuridiche soggettive, trasferite dal disponente al trustee, che non entrano a far parte del patrimonio personale del trustee, ma costituiscono il fondo in trust destinato alla realizzazione del negozio programmatico. La fiducia nel trustee viene valutata anche sulla base della sua capacità di adempiere l’incarico in ragione delle finalità del disponente.

Il disponente può nominare nell’atto istitutivo o successivamente un soggetto terzo, il guardiano, al quale attribuire attività di cooperazione e legittime funzioni di veto nei confronti del trustee; usualmente il guardiano ha il potere di revocare il trustee e nominarne un altro.

In sintesi, il trust è uno strumento flessibile che esprime la sua massima utilità quando gli attuali strumenti giuridici, previsti dalla normativa italiana, non sono in grado di risolvere in modo efficiente il problema prospettato dal cliente.

     Trust slides – Maurizio Cerrano e Elena Biglino

     Circolare 3 del 2008

L’acquisto di una casa è certamente una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e per tutelare al meglio i cittadini, lo Stato richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia: il notaio. Il notaio, infatti, interviene per legge in posizione di terzietà e indipendenza rispetto a venditore e acquirente, garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge. Per questo motivo si consiglia l’acquirente (quasi sempre la parte debole della compravendita) di rivolgersi al notaio di fiducia fin dall’inizio delle trattative, prima ancora di firmare proposte di acquisto o contratti preliminari, che sono già vincolanti ed impegnativi, in modo da poter considerare insieme a lui ogni aspetto dell’operazione da compiere.

Numerose sono le attività svolte dal notaio per la preparazione di tutta la documentazione necessaria per istruire la pratica. Il notaio innanzitutto indaga la volontà delle parti per individuare il tipo di atto più idoneo a realizzare lo scopo voluto dal cliente, nel rispetto della legge. Perciò il notaio deve chiedere alle parti tutte quelle informazioni che gli permettano di comprendere, in modo completo, il risultato che vogliono raggiungere. Le parti hanno il diritto di rivolgersi al notaio personalmente e di chiedergli tutti i chiarimenti e le spiegazioni utili a capire le conseguenze e gli effetti giuridici dell’atto. Spesso perciò accade che, a colloquio con il notaio, si finisca anche col cambiare quella che era stata l’idea iniziale.

Le principali attività di controllo di legalità che il notaio deve effettuare si possono così riassumere:

• Accerta l’identità personale delle parti, che intervengono nell’atto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi (comunione legale dei benio separazione), della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc.

Il controllo del notaio sulla identità delle parti serve a scongiurare il rischio di furti di identità, molto diffusi negli ordinamenti giuridici di common law, ove è possibile l’accesso per modificare le risultanze dei registri immobiliari (ove esistenti) senza alcun controllo preventivo di legalità. Il fenomeno è così grave negli Stati uniti che l’FBI ha chiesto la collaborazione del Notariato italiano per prevenire frodi di questo tipo, mostrando l’interesse del mondo anglosassone per il sistema di civil law e le sue garanzie.

• Verifica per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili. Il notaio deve verificare, inoltre, che l’immobile oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari ad es. in tema di edilizia residenziale pubblica (esistenza di requisiti soggettivi in capo all’acquirente, o vincoli di prezzo), o a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico.

• individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio). Il notaio grazie ad una preparazione specifica in materia fiscale è in grado di suggerire soluzioni che consentano un risparmio fiscale nel rispetto della legge.

In sede di registrazione dell’atto il notaio deve versare all’Agenzia delle Entrate le imposte dovute dall’acquirente per questo le riscuote direttamente dall’acquirente e le versa allo Stato. Ogni anno il Notariato riscuote per conto dello Stato le imposte collegate a tutti gli atti versando ogni anno diversi miliardi di euro di imposte indirette e plusvalenze senza alcun aggio a carico dello Stato, anche se non riscossi dal cliente.

A seguito di recenti direttive europee sono stati introdotti come obbligatori altri controlli che il notaio deve effettuare e si possono cosi sintetizzare:

• Controlla che la prestazione energetica degli immobili sia certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), predisposto da un certificatore iscritto in un apposito albo e che indica in sostanza la classe energetica di consumo dell’immobile quanto al riscaldamento.

• Il notaio deve verificare l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.

     Le guide per il cittadino – Rent to buy

     Le guide per il cittadino – Acquisto certificato

     Le guide per il cittadino – Acquisto in costruzione

     Le guide per il cittadino – Garanzia preliminare

     Le guide per il cittadino – Prezzo valore

     Sicurezza giuridica e sviluppo economico